Skip to content Skip to footer

Los economistas creen que la Ley de Vivienda reducirá la proposición

Delante la inminente entrada en vigor de la nueva Ley por el derecho a la vivienda, que nace rodeada de controversias, el Consejo Caudillo de Economistas de España ha organizado  un coloquio en el que algunos de los economistas que mejor conocen esta materia han analizado los principales pros y contras de esta ley, y han debatido sobre los aspectos más polémicos de esta nueva norma.

La presentación del acto ha corrido a cargo del presidente del Consejo Caudillo de Economistas de España, Valentín Pich, quien recordó otro coloquio similar a éste que organizó dicho Consejo Caudillo en noviembre de 2020, coincidiendo con el anuncio del Gobierno de la puesta en marcha de esta ley, en el que los economistas participantes pidieron “un debate sosegado sobre política de vivienda en el que prime el investigación socioeconómico y no las aproximaciones fáciles”. Pues correctamente, según Pich, “lamentablemente esta ley no ha sido suficientemente debatida durante su tramitación”. “Un entorno de política de vivienda estable en el tiempo, similar a las de los principales países de la UE, solo es posible mediante un pacto de Estado entre los principales partidos políticos”, ha señalado el presidente de los economistas, quien ha añadido que “en el coetáneo entorno Constitucional, es inútil trazar una serie clara de división entre competencias del Estado y de las Autonomías en materia de vivienda y urbanística. Ello exige todavía más consenso para articular políticas efectivas a holgado plazo”.

A continuación, Valentín Pich moderó un coloquio en el que han participado los economistas Querubín de la Fuente, director ejecutante de la Fundación de Estudios de Caudal Aplicada (FEDEA); José García Montalvo, catedrático de Caudal de la Universidad Pompeu Fabra y Premio Rey Jaime I de Caudal; Joan Ràfols, presidente de la Cámara de la Propiedad Urbana de Barcelona y ex director universal de Vivienda de la Generalitat de Catalunya, y Julián Salcedo, presidente del Foro de Economistas Inmobiliarios del Colegio de Economistas de Madrid. El coloquio ha girado en torno a cuatro cuestiones secreto:

Habrá menos vivienda en locación internamente de una proposición ya de sí muy limitada

Para Querubín de la Fuente, “son muy mala idea. Tenemos un problema de escasez de proposición de locación en muchas ciudades y pretendemos arreglarlo haciendo cosas que reducen la rentabilidad de la inversión en vivienda para traspasar. No tiene sentido. Sólo servirá para que menos gentío y empresas inviertan en ello y para que algunos de los que están alquilando busquen usos alternativos para sus viviendas o las vendan, agravando así el problema”.

 Según José García Montalvo, “desde una perspectiva conceptual la regulación de precios o rentabilidades es una política adecuada en un mercado monopolista u oligopolista con pocos productores. Este no es ni de allá el caso del mercado del locación en España, donde solo el 5% del parque de vivienda en locación pertenece a grandes tenedores y hay casi dos millones de declarantes de rentas inmobiliarias por locación. La política de congelación de rentas franquista y la incentivación fiscal a la negocio de vivienda (ayudas a la piedra, desgravaciones fiscales a la vivienda, etc.) aniquiló el mercado del locación en España. La enorme demanda de locación que se ha producido en los últimos primaveras ha enfrentado una proposición muy limitada. Por consiguiente, es necesario aumentar la proposición de vivienda en locación y cualquier medida que cree incertidumbre o sea perjudicial para la proposición lo que hace es agravar más el problema. Este proceso en lado de respaldar a la gentío con pocos fortuna económicos multiplicará los castings inmobiliarios y expulsará del mercado del locación a las familias a las que se pretendía proteger, incrementando las colas de ciudadanos buscando vivienda de locación.

 Según Joan Ràfols, “la letras económica es concluyente, los controles a corto y holgado plazo de controles de precios de los alquileres no funcionan, reducen la proposición en locación, bloquean el mantenimiento del parque edificado, benefician a la población con rentas elevadas y bloquean el llegada a la vivienda en locación de los sectores con menores niveles de renta. Es mucho más eficaz para la actividad económica y la equidad redistributiva, un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas, en abandono de un parque divulgado, que resulta insuficiente, y que han de encontrar satisfacción en el mercado privado”.

Para Julián Salcedo, “las medidas de intervención distorsionan y generan ineficiencias en los mercados. Restringir las actualizaciones al 2% en 2023, 3% en 2024 y a un indeterminado índice a partir de esa plazo, vulneran la emancipación de negociación entre las partes y reducen la capacidad económica de la mayoría de propietarios que arriendan su vivienda para complementar sus ingresos, especialmente en un momento de elevada inflación y tipos de interés al incremento. La regulación de precios no ha funcionado en nadie de los lugares en que se ha implementado”.

La ley nueva «espantará» la inversión en vivienda en locación

Según Querubín de la Fuente, “el problema no son las definiciones, sino las acciones que se toman en relación con estos tres conceptos. La ley pone un empeño específico en espantar a las empresas o personas que son propietarias de al menos un cierto número de viviendas (los “grandes tenedores”), dificultando así la profesionalización de un sector que seguramente se beneficiaría mucho de ello. Las “áreas tensionadas” seguramente están correctamente identificadas, pero el tratamiento propuesto es contraproducente: si faltan viviendas y limitamos su precio, conseguiremos que haya todavía menos y que las pocas disponibles se repartan por mecanismos no de mercado. En cuanto al “índice de remisión”, habrá que ver cómo se construye y cómo se usa, pero si lo que se exploración es fijar que los alquileres suban siempre menos que el IPC, volvemos a la primera pregunta”.

Para José García Montalvo, “la definición de gran tenedor es un gran disparate que viene forzado por la requisito de dar una motivo al control de precios. En cualquier país frecuente un gran tenedor tiene cientos de miles de viviendas, o al menos decenas de miles. Se han ido rebajando las condiciones en las cuales se considera un gran tenedor para poder aseverar que existe control de mercado y que, por consiguiente, es necesario el control de precios. Como ya había previsto en algún artículo publicado hace tiempo, intentado este objetivo la definición sería cada vez más laxa y así ha sido: de 15.000 m2 pasó a más de 10 viviendas y ahora se mueve a 5. Si sigue bajando llegaremos a casi 2.000.000 de monopolistas, un auténtico oxidado crematístico. La definición de zona tensionada es tan a propósito como cualquier otra. Y el índice de remisión es una ensueño que generará una enorme conflictividad contencioso (como ya sucedió en otros sitios) y tendrá todo tipo de intención colaterales negativos”.

Según Joan Ràfols, “los mercados de vivienda en locación se caracterizan por el minifundismo de la propiedad, quizá la excepción en la UE sería Alemania. En las grandes ciudades es muy difícil una concentración de la propiedad que permita una fijación de precio. En la ley de Vivienda, la definición de gran tenedor –10 viviendas o 1.500 m2– en toda España, avala a la voluntad de ciertos grupos políticos de penalizar la propiedad, olvidando que en el siglo XXI la redistribución de la renta se hace por vía fiscal. No hay precedentes de esta figura en las legislaciones europeas de alquileres. Respecto a los índices de remisión de precios, para fijar los precios de los alquileres, afirmo categóricamente que en España la escasa amplitud del mercado de locación y la errata de bases estadísticas hacen inútil un resultado aplicable”. Para Julián Salcedo, “la denominación de gran tenedor no parece la más apropiada, al asociársele un significado peyorativo, pero, por otra parte, introduce un número de discriminación contrario al art. 14 CE, agravado si los inmuebles se ubican en un campo de acción tensionada. La confesión de campo de acción tensionada es fabricado, por cuanto internamente de ella convivirán viviendas muy diferentes en tamaño, calidad y servicios, pero se las considerarán a todas por igual. Esto mismo sirve para la fijación de un índice de remisión, cuando no existen dos viviendas iguales”.

Los incentivos fiscales al locación son la verdadera alternativa

Querubín de la Fuente considera que “los incentivos fiscales al locación de vivienda son una opción mucho mejor que los controles de precios. Ayudarán a aumentar la proposición, tanto a corto como a holgado plazo, aunque su efectividad dependerá de que los inversores/alquiladores confíen en que sus derechos están correctamente protegidos por la reglamento y los jueces –a lo que no ayudan algunas disposiciones que dificultan los desahucios–“.

Para José García Montalvo, “los incentivos fiscales permiten al propietario animarse o correctamente cobrarle más al inquilino, pero satisfacer más a Hacienda, o humillar el locación y obtener la diferencia por el beocio suscripción a la Agencia Tributaria. Quizás en el segundo caso yo habría aumentado la diferencia entre la reducción fiscal de los que rebajen los alquileres (o alquilen a jóvenes) y el porcentaje por defecto (50%). Habría sido más efectivo humillar el 50% pero entiendo que existe temor a que los propietarios puedan sacar las viviendas del locación frente a el aumento de la rentabilidad de los activos alternativos y el aumento de la prima de aventura del locación como consecuencia de la inseguridad jurídica asociada a la actividad del locación (ocupaciones, incertidumbre sobre el tiempo que podrá estar un inquilino sin satisfacer, etc.)”.

Según Joan Ràfols, “España, según la UE, es el botellín país con anciano presión fiscal sobre la propiedad inmobiliaria; por lo que la propuesta de Ley supone como mayor un ajuste. En cuanto a las medidas de protección frente a los desahucios, tan importante es para un mercado de locación una buena reglamento de arrendamiento, como un sistema contencioso eficaz que asegure el cumplimiento de la Ley. La modificación de la Ley de Estimación Civil que propone la Ley de Vivienda empeora al margen la situación coetáneo”.

Para Julián Salcedo, “la elevación de la reducción del rendimiento neto positivo en el IRPF al 90% o 70%, según las circunstancias, debe considerarse positivo, pero resultará insuficiente para compensar la deducción en más de un 5% en la renta auténtico respecto de la renta del antedicho anuencia. Por el contrario, se ha rebajado hasta el 50% la reducción que se aplicaba anteriormente, el 60%, manteniéndola en este porcentaje solo cuando la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación, lo que antaño no ocurría. Las medidas de protección frente a los desahucios, en mi criterio, son manifiestamente inconstitucionales al vulnerar el derecho a la tutela contencioso efectiva reconocida en el art. 24 CE”.

Una Ley de Vivienda poco clara

Según Querubín de la Fuente, “seguramente no está de más que se regulen en una ley franquista los principales aspectos, objetivos e instrumentos de la política de vivienda, pero la regulación deja congruo que desear. Es confusa y poco clara, y puesta por algunas políticas que tendrán pertenencias contraproducentes, como los controles de precios, las prórrogas forzosas de contratos y las mayores dificultades para recuperar inmuebles en manos de inquilinos problemáticos. Otras políticas merecen una valoración más matizada. Ampliar en alguna medida el parque de vivienda social de locación es necesario para atender las micción más apremiantes, pero es todavía una política lenta y muy cara y tiene sus riesgos dada la limitada capacidad de encargo de algunas de nuestras administraciones. Los incentivos fiscales pueden ayudar poco, y todavía seguramente los recargos sobre el IBI, aunque los incentivos económicos sólo funcionarán correctamente si existe la suficiente seguridad jurídica, y hay partes de la ley que no ayudan en total a ello”. 

José García Montalvo ha insistido en que “el error en el diagnosis (grandes tenedores controlan el mercado) que fundamenta la muro de los precios producirá pertenencias colaterales muy negativos como muestran los estudios empíricos: reducción de la proposición de vivienda en locación, aparición de un mercado indignado, etc.”. No obstante, según García Montalvo, “en esta norma encontramos algunos mecanismos correctamente pensados como la nueva tipología de vivienda asequible incentivada o los cambios en los incentivos fiscales a los propietarios. Estas dos medidas son buenos mecanismos para prolongar o aumentar la proposición de vivienda en locación. Hay otros aspectos que tendrán un intención muy establecido como los recargos del IBI en viviendas vacías o el bono del locación pipiolo. No existen tantas viviendas vacías como dicen los censos, y mucho menos en zonas tensionadas. Por su parte, el bono de locación pipiolo tiene una dotación muy corta y un mecanismo que, como sabemos de otros países como Francia, Reino Unido o Finlandia, será capturado entre el 50 y el 70% por los propietarios de vivienda reduciendo su efectividad”.

Según Joan Ràfols, “el preliminares de la Ley, que salió a información pública en el segundo semestre de 2021, ha ido perdiendo sus aspectos positivos a medida que los partidos minoritarios que dan apoyo a su tramitación han ido imponiendo sus criterios y consignas políticas. Finalmente, la Ley margina a la iniciativa privada en la promoción de vivienda asequible. Incrementa las medidas obligatorias para VPP en toda España (del 30% al 40% en suelo urbanizable y del 10 al 20% en urbano no consolidado) sin tener en cuenta su afectación a la viabilidad económica de los planes urbanísticos. No se base en investigación serios de la problemática en España y las políticas comparadas de los países de la UE. Son evidentes los múltiples puntos de conflicto entre competencias estatales y autonómicas. Problemas de técnica jurídica que generan inseguridad. Una ley para el derecho a la Vivienda requiere consenso si pretende ser duradera, y no ser utilizada como plataforma electoral”.

Para Julián Salcedo, “se ha perdido la oportunidad de aprobar una ley de vivienda que contribuya a resolver los graves problemas que arrastramos desde hace décadas. El derecho a disfrutar una vivienda digna agradecido en el art. 47 CE, en concurrencia con el derecho a la propiedad privada agradecido en el art. 33 CE, constituye un principio rector, no un derecho fundamental de los reconocidos en el Título I. Sin incautación, el articulado de la ley parece querer equiparar uno y otro derechos, cuando ello no es posible sin modificar la CE”.  

Propuestas de los economistas para mejorar la Ley de Vivienda 

Tras este coloquio, Valentín Pich, presidente del Consejo Caudillo de Economistas de España, ha expuesto, en nombre dicha Institución, una serie propuestas de medidas concretas apuntadas por los expertos que podrían ayudar a mejorar esta ley. Estas propuestas son las siguientes:

1.- Se debería confiarse cualquier medida que suponga la preparación de controles sobre los niveles de precios de locación o imponga una puesta al día por debajo del IPC de los mismos, la prórroga forzosa de los contratos expirados o cualquier otra medida que suponga la desposeimiento parcial del valía de los inmuebles afectados.

2.- Habría que proteger de forma efectiva los derechos de los propietarios que ponen sus viviendas en locación, garantizando la rápida recuperación de los inmuebles en su caso y el cobro de las posibles deudas de los inquilinos. Para esto, podría ser útil recuperar la idea de una o varias agencias públicas de locación (estatal o autonómicas, casi mejor lo segundo), que ofrezcan a los arrendadores una respaldo verosímil de suscripción de los alquileres y posibles daños y de recuperación del inmueble en su caso.

3.- En cuanto a los desahucios, no hay que olvidar que, para un mercado de locación, tan importante es una buena reglamento de arrendamiento como un sistema contencioso eficaz que asegure el cumplimiento de la Ley. La modificación de la Ley de Estimación Civil que propone la nueva Ley de Vivienda empeora al margen la situación coetáneo.

4.- El invasor con título legal debe ser protegido, no estar sobreprotegido como hace esta ley, que mediante la modificación de la citada Ley de Estimación Civil invierte la carga de la prueba obligando al propietario/propietario a aportar documentación, como la relativa a la supuesta vulnerabilidad económica del invasor, para poder recuperar la posesión de la vivienda, así como a iniciar un procedimiento de resolución extrajudicial previo a la interposición de una demanda en vía civil, que dificulta y retrasa el desalojo, en beneficio exclusivo del invasor. El invasor sin título (okupa) debe ser desalojado inmediatamente, en el improrrogable plazo de 24 horas, haciéndole responsable de los daños y perjuicios causados al legal propietario/poseedor de la vivienda.

5.- Sería necesario aumentar la proposición de suelo y aportar suelo divulgado para la construcción de viviendas destinadas al locación a precios accesibles.

6.- Habría que proporcionar incentivos a la iniciativa privada para la promoción de vivienda asequible y la rehabilitación del parque de viviendas. La colaboración de la iniciativa privada es imprescindible para que el parque de viviendas crezca al ritmo de las micción.

7.- Se deberían aumentar las ayudas directas para el locación ligadas a la renta y/o establecer un sistema de subsidio para alquileres para las familias con menores rentas.

8.- No deberían incrementarse las cargas a la colonia de suelo (reservas de VPP y costes de colonia de sistemas generales), ya que afecta a la viabilidad económica de los planes urbanísticos y, por lo tanto, a la posibilidad de que una vez aprobados no termine ejecutándose la colonia.

9.- Es necesaria una fórmula para que los principios básicos sean consistentes y se mantengan en el tiempo con independencia del partido político en el poder: calificación pública indefinida y acento en el locación frente a la cesión. Solo mediante un pacto de Estado entre los principales partidos políticos podrá ocurrir un entorno de política de vivienda estable en el tiempo similar a las de los principales países de la UE. En el coetáneo entorno Constitucional, es inútil trazar una serie clara de división entre competencias del Estado y de las Autonomías en materia de vivienda y urbanística. Ello exige todavía más consenso para articular políticas efectivas a holgado plazo.

10.- Habría que mejorar el maquinaria estadístico sobre el sector para mejorar las estadísticas del sector inmobiliario (por ejemplo, vincular a registrar todos los alquileres).

11.- Los impuestos que gravan a la vivienda (estatales, autonómicos y locales) son excesivos en nuestro país: soportan más del 25% en total durante todo el proceso de crecimiento de una vivienda de nueva construcción, lo que unido al holgado plazo burócrata que se necesita para obtener todas las licencias y permisos hasta que está acondicionado para ser ocupada, soportando los costes financieros de la inversión realizada, encarecen el precio final de forma sobresaliente. Simplificar y aminorar los plazos de encargo administrativa, así como humillar significativamente los impuestos que la gravan, debería tener como resultado una descendimiento del precio final de la vivienda, lo que repercutiría asimismo en una deducción del precio de los alquileres.

12.- Con objeto de aumentar a corto plazo el parque de vivienda asequible en locación, convendría:

 Posibilidad de que un cabildo o CCAA adquiera bloques de viviendas con preferencia sobre otros compradores, pero con las mismas condiciones (precios, forma de suscripción, etc.), pero limitándolo a áreas concretas y a tipologías plurifamiliares, y con superficies máximas en torno al margen de protección oficial. 

Cesión de viviendas de los grandes tenedores. La cesión de las viviendas de los grandes tenedores es una propuesta que ya aparecía en el anuncio del exministro Ábalos. Una formulación similar se presentó a la Ley de Vivienda, pero no prosperó. Se proponía que 20.000 viviendas de los grandes tenedores fueran cedidas al estado durante 25 primaveras con un precio un 20% por debajo del precio de remisión y con una serie condiciones.



Creditos a: Sol Galindo

Fuente

Leave a comment

0.0/5